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Come versare la cedolare secca sugli affitti

La cedolare deve essere versata entro il termine stabilito per il versamento Irpef (acconto e saldo). Per il 2011, l’acconto deve essere versato nella misura dell’85% e, a partire dal 2012, nella misura del 95% con gli stessi criteri di versamento dell’acconto Irpef, e quindi in un’unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se l’importo è inferiore a euro 257,52. Se l’importo dovuto è superiore a euro 257,52, si versa in due rate, di cui:

* la prima, del 40%, entro il 16 giugno 2011 oppure entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse

* la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011.

L’acconto non è dovuto se il contratto è stipulato nel mese in cui cade il termine del versamento. In particolare:

* l’acconto da versare entro il 16 giugno è dovuto per i contratti stipulati entro il 31 maggio e non è dovuto per i contratti stipulati a partire dal 1° giugno

* l’acconto da versare entro il 30 novembre è dovuto se il contratto è stipulato entro il 31 ottobre.

Inoltre ca ricordato che l’acconto non deve essere versato per i contratti stipulati a partire dal 1° novembre. A partire dal 2012 l’acconto (pari al 95%) potrà essere calcolato anche con il metodo storico, sulla cedolare secca dell’anno precedente.

speciale CEDOLARE SECCA sugli affitti 2011: Ecco che cos’è la CEDOLARE SECCA sugli affitti | A chi si rivolge la cedolare secca | Quali immobili rientrano nell’opzione di cedolare secca | Cedolare secca: comunicazione all’affittuario | Come esercitare l’opzione di cedolare secca per gli affitti | Passaggio alla cedolare secca sugli affitti, cosa prevede la legge | Come influisce sul reddito la cedolare secca sugli affitti | Quanto dura l’opzione di cedolare secca sugli affitti | Come versare la cedolare secca sugli affitti

Quanto dura l’opzione di cedolare secca sugli affitti

L’opzione di cedolare secca sugli affitti vincola il locatore ad applicare tale regime per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o per il residuo periodo nei casi in cui l’opzione viene esercitata per le annualità successive. L’opzione può essere revocata durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione. La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e obbliga al versamento della stessa imposta pur restando valida la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.

Come influisce sul reddito la cedolare secca sugli affitti

Il reddito che viene assoggettato a cedolare secca sugli affitti è escluso dal reddito complessivo e inoltre sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni. E’ bene ricordare inoltre che il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Passaggio alla cedolare secca sugli affitti, cosa prevede la legge

Il regime di cedolare secca si applica, per il periodo di imposta 2011, ai contratti in corso nell’anno 2011, anche se scaduti. In queto ultimo caso il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione relativa ai redditi 2011 da presentare nell’anno 2012. Non si rimborsano le imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto per il periodo d’imposta 2011 al versamento dell’acconto della cedolare secca, ove dovuto.

L’applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 ha effetto anche per l’annualità contrattuale decorrente dall’anno 2011.Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011, l’opzione si esercita in sede di registrazione con gli appositi modelli. Per i contratti prorogati per i quali il termine per il pagamento dell’imposta di registro non è ancora scaduto alla data del 7 aprile 2011, l’opzione si esercita con il modello 69 – pdf .

Per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011 la registrazione, anche ai fini dell’opzione, può essere effettuata entro il 6 giugno 2011. In caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 o di risoluzione per la quale, alla stessa data, non è scaduto il termine per il pagamento dell’imposta di registro, l’opzione per la cedolare secca si può esprimere entro il termine di versamento dell’imposta di registro per la risoluzione, mediante il modello 69, e ha effetto per l’applicazione della cedolare secca relativa all’anno 2011.

L’opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente di non versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e il locatore è tenuto al versamento dell’acconto, se dovuto, della cedolare secca relativa al periodo d’imposta 2011.

Come esercitare l’opzione di cedolare secca per gli affitti

Per eligere il regime di Cedolare Secca sugli affitti è possibile compilare due moduli, uno è il modello semplificato Siria, l’altro è il modello 69.

Il modello semplificato Siria può essere utilizzato solo se:

il numero dei locatori (proprietari) e dei conduttori (affittuari) non è superiore a tre
tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca
si è in presenza di una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre
tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita
il contratto contiene esclusivamente il rapporto di locazione.

Il modello semplificato Siria viene presentato dal locatore per via telematica in maniera autonoma (se abilitato) o tramite un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) utilizzando il software di compilazione messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Il modello deve essere presentato entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto. Se la data di decorrenza è anteriore alla data della stipula, la denuncia (il modello Siria) deve essere trasmessa entro 30 giorni dalla data di decorrenza. Per la registrazione tardiva del contratto di locazione è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia.

Il modello 69 deve essere utilizzato qualora mancassero i requisiti per utilizzare quello semplificato (proroghe, risoluzioni anticipate, ecc.). Per i contratti per i quali non c’è l’obbligo di registrazione in termine fisso (locazioni “brevi”), il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto. Se, in sede di registrazione, il locatore non effettua l’opzione nella prima annualità del contratto può comunque esercitarla per le annualità successive utilizzando il modello 69 entro il termine per il versamento dell’imposta di registro. L’opzione va esercitata nello stesso modo in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione.

Entrambi i modelli possono essere scaricati dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Cedolare secca: comunicazione all’affittuario

Il locatore ovvero il proprietario che decide di avvalersi del nuovo regime di cedolare secca deve darne comunicazione al conduttore, cioè all’ affittuario con raccomandata indicando la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Quali immobili rientrano nell’opzione di cedolare secca

L’opzione di cedolare secca può essere esercitata per ciascuna unità immobiliare ad uso abitativo e alle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. La nuova tassazione sostitutiva non si applica agli immobili strumentali o relativi all’attività di impresa o di arti e professioni. Rispettano i requisiti quindi solo

* le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati)

* le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

Nel caso di contratti misti, ovvero se il contratto di locazione ha ad oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione l’imposta di registro è calcolata:

* sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione

* sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è stato pattuito unitariamente.

A chi si rivolge la cedolare secca

Il regime della cedolare secca è facoltativo. Vi si possono orientare le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto) su unità immobiliari abitative locate. L’opzione non può essere effettuata nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni, non possono quindi aderire al nuovo regime le società e gli enti non commerciali.

Nel caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Ecco che cos’è la CEDOLARE SECCA sugli affitti

A partire dal 2011 è stata introdotta la cosiddetta cedolare secca sugli affitti inserita nel nuovo Decreto relativo al federalismo fiscale municipale. Si tratta di una imposta sugli affitti che va a sostituire, qualora si volesse passare a questo nuovo regime (facoltativo):

l’Irpef e le relative addizionali
l’imposta di registro
l’imposta di bollo.

E ancora:

l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto
Resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Studi di settore: l’Agenzia delle Entrate conferma i correttivi anti-crisi

Nei giorni scorsi è stato confermato per il secondo anno consecutivo l’applicazone dei correttivi agli studi di settore. Si tratta di un accordo stipulato dal Sose (Società per gli Studi di Settore) e l’Agenzia delle Entrate al fine di considerare le difficoltà economiche nello stilare la panoramica delle imprese italiane e “verificarne” i conti.

Se l’export sta prosperando in alcune regioni, è evidente che la situazione non appare ancora omogenena, per questo i correttivi si sono resi necessari per non andare a gravare in modo eccessivo sulle imprese già impegnate in un duro sforzo verso la ripresa. Sono previsti due correttivi di carattere generale (considerando le peculiarità di ciascuna categoria considerando in particolare le giacenze di magazzino e l’abbattimento dei valori statistici) e uno di tipo individuale (da applicare qualora i due di carattere generale fallissero nel tentativo di inquadrare correttamente la situazione dell’impresa).

Nel particolare “non scatterà una semaforo rosso in caso di scorte troppo alte, a causa delle difficoltà di vendere i prodotti per la crisi. Il secondo obiettivo è quello di abbattere i valori statistici che, attraverso alcuni costi fissi, come i beni strumentali, impattano sui calcoli degli ”studi” con un peso troppo alto“. Sono indetti degli incontri per stabilire l’operatività e fugare eventuali dubbi applicativi.