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Cedolare secca, come procedere nel modello 730?

Come si procede nel modello 730 di dichiarazione dei redditi con la cedolare secca? L’aliquota prevista è quella fissa del 21% per gli affitti delle unità abitative. Ma si può, in specifici casi, utilizzare la percentuale più bassa del 10%. È bene tener presente che la cedolare secca non può essere applicata all’interno del perimetro delle attività economiche. Chi sceglie l’opzione della cedolare secca sostituisce l’Irpef, le varie addizionali e le imposte di registro e di bollo.

Per quali tipologie di contratti si può scegliere la cedolare secca?

Le tipologie di contratti di locazione per le quali è possibile scegliere la cedolare secca sono quelle degli immobili destinati a uso abitativo disciplinati:

dal canone libero;
dall’equo canone;
dal canone concordato agevolato
dai contratti transitori;
dalle locazioni agevolate sulle unità abitative situate in Abruzzo;
dai contratti di locazione per una parte dell’abitazione principale;
per le locazioni brevi per usi abitativi o turistici;
per i contratti sulle unità abitative della categoria C 1 e superficie non eccedente i 600 mq con annesse pertinenze, affittate congiuntamente. Il beneficio riguarda i soli contratti stipulati nell’anno 2019.

Come si esercita l’opzione della cedolare secca?

Per beneficiare della cedolare secca, è occorrente che il locatore comunichi la scelta al conduttore. La comunicazione consiste nel mettere al corrente del conduttore dell’unità abitativa della rinuncia agli aggiornamenti del canone di affitto. Si rinuncia, altresì, anche alle variazione di incremento degli indici Istat. Tra gli ultimi chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate (Interpello numero 165 del 2021) si è stabilito che l’opzione della cedolare secca rimane efficace anche per i contratti a canone concordato. Per questo tipo di contratti si può beneficiare della riduzione al 10% come misura di sostegno per i contratti in essere nel periodo di emergenza Covid. Inoltre, si può cautamente affermare che questa regola viga anche per le altre casistiche di riduzione del canone ai fini delle agevolazioni per i conduttori delle unità immobiliari rispetto agli incrementi dei canoni di locazione.

Quando bisogna scegliere la cedolare secca per i contratti di locazione?

Quando bisogna fare la scelta scelta della cedolare secca in un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo? Di solito, l’opzione si esercita all’atto della registrazione del contratto di locazione. Resta tuttavia da effettuare il rinnovo della cedolare secca nei casi di proroga del contratto; oppure la revoca al termine di ciascuna annualità. Nel caso in cui non si provveda alla comunicazione della proroga del contratto con la cedolare secca, non si perde la stessa se il locatore mantiene un comportamento coerente con la volontà di proseguire con la stessa cedolare secca. Se invece si comunica tardivamente la scelta viene applicata una sanzione di:

50 euro, se la comunicazione avviene entro i 30 giorni susseguenti alla scadenza;
100 euro per comunicazioni avvenute oltre questo termine.

Qual è la base imponibile della cedolare secca?

Per il calcolo della base imponibile ai fini della cedolare secca, è occorrente prendere:

il complessivo dei canoni di locazione annui come da contratto;
non applicare abbattimenti;
calcolare l’imposta in base all’aliquota fissa del 21% valida per tutte le tipologie di contratto di locazione, sia a canone libero che affitti brevi.

Nel caso di contratti di locazione brevi, la cui durata sia inferiore ai 30 giorni, si provvede al calcolo della cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi.

Cedolare secca, quando l’aliquota del 21% si riduce al 10%?

L’aliquota del 21% della cedolare secca passa al 10% se il contratto di locazione è inerente al canone concordato stipulato tra organizzazioni di proprietà edilizia e chi prende in affitto l’immobile. Tale vantaggio spetta nei casi di contratti di locazione:

dove c’è scarsa disponibilità di unità abitative;
nei comuni capoluogo di provincia;
nelle aree ad alta tensione abitativa. In questo caso, l’individuazione delle aree è disponibile a cura del Cipe.

Quali altri contratti di affitto hanno la percentuale del 10% di cedolare secca?

L’aliquota di cedolare secca ridotta al 10% si applica anche ai contratti di affitto a canone concordato non assistiti. Tuttavia, per beneficiarne è necessario che sia stata ottenuta la relativa attestazione da parte delle organizzazioni aderenti all’accordo.

Come si registra la cedolare secca nel modello 730 di dichiarazione dei redditi?

La scelta della cedolare secca per i contratti di locazione deve essere indicata nel modello 730 di dichiarazione dei redditi barrando la casella 11 del quadro “B”. L’aliquota applicata alla cedolare secca, invece, dipende dalla tipologia di contratto che va indicata nella colonna “2”. Pertanto, si applica l’aliquota del 21% per la cedolare secca relativa ai contratti di locazione in regime di libero mercato oppure di equo canone. In questi due casi, si utilizza il codice “3” o il codice “4”. Se invece, l’unità abitativa è parzialmente utilizzata come abitazione principale e l’altra parte è stata data in locazione, il codice da utilizzare è l’11.

Dichiarazione dei redditi: cosa indicare nel modello 730 per la cedolare secca a tasso ridotto del 10%?

Nei casi di aliquota ridotta al 10% di cedolare secca per i contratti di locazione a canone convenzionale, i codici da utilizzare sono i seguenti:

8 nella situazione standard;
12, se l’unità abitativa è parzialmente utilizzata come abitazione principale e l’altra parte è stata data in locazione a canone concordato;
14, per le unità abitative di immobili collocati nelle aree colpite dal sisma in Abruzzo.

Dove va riportato il canone da assoggettare a tassazione della cedolare secca?

Il canone da assoggettato alla tassazione della cedolare secca deve essere riportato nella colonna 6. Per il semplice fatto che il canone è sempre quello risultante dal contratto di locazione, è necessario immettere sempre il codice 3 in corrispondenza della colonna 5. Infine, il reddito assoggettato alla cedolare secca deve essere escluso dal reddito complessivo ma va ricompreso nel reddito nel caso in cui si debbano calcolare detrazioni, deduzioni e benefici riconducibili a requisiti del reddito.

Locazioni brevi, quali vincoli per le detrazioni fiscali e quando si deve aprire la partita Iva

Sulle locazioni brevi è necessario rispettare, dal 2021, il nuovo vincolo dei quattro appartamenti. Al di sopra di questa soglia, infatti, scatta l’obbligo di apertura della partita Iva poiché questa situazione si inquadra nello svolgimento di un’attività di impresa. E, dunque, la dichiarazione dei redditi non può più essere ottemperata mediante la presentazione del modello 730.

Quali sono le locazioni brevi?

Le locazioni brevi sono disciplinati dall’articolo 4 del decreto legge numero 50 del 2017. In base alla definizione data dal provvedimento, le locazioni brevi sono quelle riguardanti gli immobili ad utilizzo abitativo. La durata non può eccedere i 30 giorni. Chi cede in locazione un immobile può essere una persona fisica, non qualificata come imprenditore. Ci si può servire anche di intermediari immobiliari ai fini della locazione e anche dei siti on line specializzati in finalità del turismo o abitative.

Qual è la durata del contratto di locazione breve?

La durata della locazione breve massima, fissata in 30 giorni, si riferisce al singolo contratto stipulato. Tra le parti possono essere sottoscritti più contratti di durata breve, ma sempre nell’arco del tempo massimo previsto. Se nell’anno la durata dovesse eccedere i 30 giorni, è necessaria la registrazione del contratto. Chi loca l’immobile può scegliere, in sede di dichiarazione dei redditi o se registra il contratto, di beneficiare della cedolare secca. L’attuale aliquota è fissata al 21% e può essere scelta come alternativa alla tassazione ordinaria.

Cosa può comprendere e cosa è escluso dal contratto di locazione breve degli immobili?

Il contratto con il quale si cede in locazione un immobile per un periodo breve può comprendere:

la biancheria;
la pulizia delle stanze e dei locali;
l’area condizionata;
le spese per le utenze;
la navigazione a internet wifi.

Nella locazione breve degli immobili, invece, devono essere esclusi:

i pasti;
la colazione;
la disponibilità di auto a noleggio;
le guide turistiche;
gli interpreti.

Come va dichiarato il reddito derivante dalla locazione breve nel modello 730?

Nel caso in cui il contratto di locazione sia stipulato da colui che dell’immobile ne è il proprietario, il reddito è considerato fondiario. Quindi, deve essere dichiarato nel modello 730 nel quadro “B”. Come deve essere applicata la tassazione? Nel caso in cui il proprietario dell’immobile scelga la tassazione ordinaria, il corrispettivo della locazione si abbassa, forfettariamente, del 5 per cento. Nel caso in cui, invece, il proprietario dell’immobile scelga la cedolare secca, il canone del contratto di locazione è tassato per l’intero importo. In quest’ultimo caso, in sede di compilazione del modello 730, deve essere selezionata la colonna “11” dei righi: B 1, B 2, B 3, B 4, B 5 e B 6.

Quale tassazione per i contratti di locazione breve nel caso di cedolare secca?

Se il proprietario applica la cedolare secca per i contratti di locazione breve, il canone del contratto sarà tassato per intero e dovrà essere utilizzato il codice “3” nella colonna “5”. Le spese sostenute da chi loca l’immobile non possono essere detratte in nessun modo dalla dichiarazione dei redditi nel caso di cedolare secca. Fa eccezione il caso in cui le spese non siano addebitate al conduttore dell’immobile sulla base dei consumi che ha prodotto nel periodo di permanenza.

Cosa avviene in caso di contratto di locazione breve del comodatario o del locatario?

Nel caso in cui il contratto di locazione breve venga stipulato dal locatario o dal comodatario dell’immobile si ricade nella situazione dei redditi diversi. In tal caso i redditi devono essere inseriti nel quadro D del modello 730 e si deve riportare il codice “10” in corrispondenza del rigo D 4 e della colonna 3. Per avvalersi della cedolare secca, è necessario barrare la colonna “2”.

Come si compila il modello 730 in caso di locazioni brevi?

Inoltre, nella compilazione del modello 730 per la dichiarazione dei redditi, nella colonna “4” è necessario indicare il reddito che si è incassato l’anno precedente. Ad esempio, l’anno 2021. Il principio da seguire è quello per cassa, a prescindere dall’anno al quale si riferisca il contratto. Nella colonna “5”, invece, si possono riportare le spese sostenute e, naturalmente, non prive di relativa documentazione. Tali spese devono essere correlate alla locazione e possono essere detratte solo se si sceglie il regime ordinario di tassazione (non la cedolare secca).

Cosa avviene per i contratti di locazione breve conclusi on line, anche tramite intermediari?

Qual è la procedura da seguire nella dichiarazione dei redditi per i contratti di locazione breve conclusi on line, anche mediante l’intervento dell’intermediario? In tal caso, se l’intermediario ha l’onere di incassare i corrispettivi delle locazioni brevi, è necessario che quest’ultimo applichi la ritenuta del 21% sul totale del canone lordo. Inoltre, l’intermediario deve rilasciare la Certificazione unica che ne riporti l’operazione.

Ritenuta del 21% per le locazioni brevi, come deve essere considerata?

La ritenuta del 21% deve essere considerata a titolo di imposta se la scelta ricade sulla cedolare secca. Nel caso di tassazione ordinaria, invece, costituisce ritenuta di acconto. Pertanto, se l’intermediario ha rilasciato la Certificazione unica a favore del proprietario dell’immobile, nel modello 730 l’operazione deve essere inserita al rigo F 8. L’onere dell’inserimento è a carico del proprietario che ha già compilato il quadro “B” del modello; oppure del comodatario o del locatario che hanno l’onere di compilare il quadro “D”.

Detrazione canoni di locazione under 31 anche su porzioni o su una camera

Al fine di agevolare i giovani che vogliono lasciare il nido familiare sono previste diverse agevolazioni e tra queste vi è la detrazione canoni di locazione per gli under 31. Misura anche conosciuta come bonus affitti under 31. In merito a questa misura, l’Agenzia delle Entrate ha reso noto che è possibile avvalersene anche se la locazione ha ad oggetto una sola porzione dell’immobile, ad esempio una camera.

Detrazione canoni di locazione under 31

L’articolo 16 comma 1 ter del TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi), come modificato dalla legge di bilancio 2022, prevede una detrazione di imposta dei canoni di locazione pagati da giovani di età compresa tra i 20 e i 31 anni di età ( limite innalzato di un anno dalla legge di bilancio 2022). La detrazione dei canoni di locazione è pari a 991,60 euro.

In alternativa, se la somma spettante è più alta, la detrazione dei canoni di locazione under 31 si calcola al 20% di quanto pagato per un ammontare massimo di 2.000 euro. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il bonus affitti under 31 spetta sia nel caso in cui sia concessa in locazione un’intera unità abitativa, ad esempio un appartamento, sia nel caso in cui il contratto di locazione preveda la disponibilità di una porzione, tipologia contrattuale frequente per gli studenti universitari fuori sede o per chi decide di condividere l’appartamento per ridurre le spese.

Bonus affitti under 31: condizioni

Affinché si possa ottenere la detrazione affitti under 31 sono però previste delle condizioni, cioè il beneficiario deve avere un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro, inoltre l’immobile in locazione deve essere diverso dall’abitazione familiare, insomma il genitore che concede in locazione al figlio una parte dell’immobile, non può ottenere la detrazione dei canoni.

Il beneficio della detrazione dei canoni di locazione under 31 si ottiene per i primi 4 anni del contratto, ma solo se nel frattempo sono mantenuti anche i requisiti anagrafici. Ad esempio, un giovane che stipula un contratto di locazione a 29 anni, non potrà avvalersene per quattro anni ma per un periodo ridotto. Perde il beneficio anche il giovane che, indipendentemente dall’età, supera il requisito reddituale.

Per poter ottenere il beneficio fiscale è altresì necessario che l’immobile per il quale sia stato stipulato il contratto sia adibito ad abitazione principale del locatario. Nel caso in cui il contratto preveda la presenza di più coinquilini e di questi solo uno abbia i requisiti per poter ottenere il beneficio fiscale, lo stesso sarà calcolato solo sulla porzione dell’avente diritto.

Naturalmente trattandosi di una detrazione Irpef è possibile avvalersene attraverso la dichiarazione dei redditi e come sconto sull’Irpef dovuta, nel caso in cui calcolando le varie detrazioni di cui è possibile avvalersi, l’Irpef fosse incapiente, le maggiori somme saranno perse.

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Ricordiamo che è possibile avvalersi anche delle detrazioni per le spese di ristrutturazione, nel caso in cui non sia stata attuata la cessione del credito e le spese funebri. Con il modello 730 pre-compilato molte detrazioni sono già inserite dall’Agenzia delle Entrate sulla base dei dati in suo possesso.