locazione uso abitativo

Abitazione principale o data in locazione: come si dichiara la rendita?

Come si dichiara la rendita per l’abitazione nel caso in cui sia principale oppure se l’immobile è dato in locazione? Ovvero come vanno dichiarati i redditi prodotti e quando va dichiarata la rendita catastale nel modello 730 di dichiarazione dei redditi? Ecco come procedere con l’indicazione del quadro, della colonna e dei codici da utilizzare nel modello 730 e quando l’Imu sostituisce l’Irpef per l’abitazione principale.

Abitazione principale del contribuente: è soggetta a tassazione Irpef?

L’abitazione costituente la casa principale del contribuente non è soggetta alla tassazione Irpef. Tuttavia, la rendita catastale deve essere inserita nel modello 730 di dichiarazione dei redditi. È necessario chiarire che sull’abitazione principale vige il principio di alternanza tra Imu e Irpef se non è locata. Diversamente, in caso di contratto di locazione, si procede con il reddito imponibile dell’immobile.

Immobile esente da Imu, si applica l’Irpef?

Nel caso in cui l’abitazione è esente dall’Imu e non è stata locata, si attua il principio di alternanza tra Imu e Irpef. Ovvero, l’abitazione diventa soggetta ai fini dell’Irpef. Pertanto, il reddito dell’abitazione va a concorrere a formare il reddito complessivo per il calcolo dell’Irpef. Tuttavia, tale reddito dell’abitazione non è tassato: infatti, è prevista la deduzione dell’Irpef fino a concorrere all’importo della rendita catastale dell’abitazione stessa e delle relative pertinenze.

Come si dichiara nel modello 730 la rendita catastale dell’abitazione principale?

La rendita catastale, dunque, va inserita nel modello 730 di dichiarazione dei redditi nel caso di esenzione dall’Irpef. L’importo, non rivalutato, si inserisce nella colonna numero 1 del rigo B 1. Successivamente è necessario popolare la colonna “2” inserendo il codice “1”. La deduzione della rendita catastale ai fini della determinazione del reddito imponibile verrà effettuata da chi presta l’assistenza fiscale.

Abitazione principale, come si dichiara la rendita se l’immobile è soggetto a Imu?

Se, invece, l’abitazione principale è soggetta a Imu e, dunque, non è dovuta l’Irpef, si ricade nell’ipotesi nella quale la rendita non concorre alla formazione del reddito imponibile. Non è necessaria altresì la deduzione della rendita catastale. Nel modello 730 di dichiarazione dei redditi si deve procedere con la compilazione delle colonne “1” e “2” del rigo B 1. Nei campi si deve inserire la rendita catastale (senza la rivalutazione) e il codice “1”; invece nella colonna 12, indicata come “casi particolari Imu”, deve essere immesso il codice “2”.

Come inserire i redditi da locazione dell’abitazione nel quadro B del modello 730?

Diverso è il caso in cui l’abitazione, non costituente la casa principale, è data in locazione. In primis, chi possiede immobili oppure o è titolare di altri diritti reali deve compilare il quadro B del modello 730 di dichiarazione dei redditi.

Come si calcola l’imponibile del reddito da immobile?

La determinazione dell’imponibile per il calcolo del reddito dell’immobile varia dal fatto che il fabbricato sia locato oppure no. Gli immobili non locati, infatti, concorrono a formare l’imponibile nella misura della rendita catastale. È necessaria la rivalutazione del 5%. Tuttavia, se l’immobile è stato già assoggettato nello stesso anno del periodo di imposta a Imu, non concorre a formare il reddito ai fini dell’Irpef. Come per le abitazioni principali, dunque, vige il principio di alternanza.

Come indicare nel modello 730 i fabbricati non locati?

Per gli immobili che non sono case principali e non sono locati, dunque, l’iscrizione nel modello 730 al quadro B deve comunque avvenire, anche se nulla cambia ai fini della determinazione del reddito complessivo annuale, come avviene per gli immobili locati. C’è un’eccezione per gli immobili a uso abitativo e non locati ma che si trovano nello stesso comune nel quale il soggetto contribuente ha già l’abitazione principale. In questa condizione, il reddito concorre alla formazione della base imponibile ai fini dell’Irpef per il 50%. Gli immobili non locati devono essere iscritti alla colonna 1 e al rigo B 1. I campi devono essere popolati con la rendita catastale. La rivalutazione del 5% non deve essere inserita: infatti, verrà iscritta successivamente da chi effettua l’assistenza fiscale. Se il fabbricato è esente da Imu, e dunque assoggettato all’Irpef, il contribuente deve selezionare la casella 12 riguardante i casi particolari Imu.

Immobili concessi in locazione, compilazione del modello 730

Per gli immobili dati in locazione il calcolo del reddito è pari alla misura del canone ricevuto alla quale si applica la riduzione forfettaria del 5%. Se l’abitazione locato si trova nei comuni di Venezia, Burano, Giudeccca e Murano la riduzione è pari al 25%; inoltre per gli immobili di interesse storico od artistico la riduzione è del 35%.

Se il totale del canone è inferiore alla rendita catastale, il contribuente deve prendere a riferimento quest’ultima ai fini del calcolo del reddito. Gli immobili locati devono essere iscritti alla colonna “5” con i seguenti codici inerenti la tassazione:

codice “1” se si è proceduto alla riduzione forfettaria del 5%;
i fabbricati storici ed artistici necessitano del codice “4”.

Nella colonna numero 6 il contribuente deve inserire il complessivo del canone di locazione ricevuto. Invece, la colonna numero “11”, si deve utilizzare solamente nel caso in cui si applichi la cedolare secca.

Casi di rinegoziazione del canone di locazione nel 2021: come si procede?

Se nel 2021 è stato rinegoziato il canone di locazione si procede con la compilazione del modello 730 nella seguente maniera:

il quadro da compilare è quello “B”;
la colonna “7” si utilizza per i casi particolari;
è necessario inserire uno dei tre codici previsti ovvero 6, 7 e 8. Il codice “6” va utilizzato se la rinegoziazione ha previsto la riduzione del canone di locazione; diversamente, il codice “7” si utilizza se il contribuente non ha fatto comunicazione all’Agenzia delle entrate della rinegoziazione del canone dell’immobile a uso abitativo. Lo stesso codice si utilizza anche per i casi nei quali, oltre alla mancata comunicazione all’Agenzia delle entrate, non sia stato pagato il canone concordato, anche parzialmente.

Quando gli immobili a utilizzo abitativo si possono non assoggettare a tassazione?

Dal 1° gennaio 2020, il contribuente può non assoggettare a imposta i canoni di locazione riguardanti i fabbricati a uso abitativo nei casi in cui:

non abbia ottenuto i canoni di locazione prima della data ultima prevista per la presentazione della dichiarazione dei redditi;
oppure non sia stata presentata ingiunzione di pagamento o intimazione allo sfratto per la morosità di chi ha preso in locazione l’immobile.

Tuttavia, il contribuente deve inserire nel modello 730 la rendita catastale.

Compilazione del modello 730: quando si usa il codice ‘8’?

Nel modello 730 di dichiarazione dei redditi, in corrispondenza della colonna 7 del quadro B, il contribuente deve immettere il codice “8” nei seguenti casi:

per la rinegoziazione del canone di locazione con riduzione del canone stesso;
se il contribuente non ha presentato comunicazione all’Agenzia delle entrate;
nelle situazioni di comproprietà con il contribuente comproprietario dell’immobile;
se la locazione sia stata fatta da uno o più comproprietari per la propria quota.

Redditi da locazione per possesso fabbricati: come vanno inseriti nel modello 730?

Come vanno dichiarati i redditi prodotti dal possesso dei fabbricati nel modello 730 ai fini della dichiarazione? Il quadro da utilizzare nel modello 730 è quello “B”, ma va indicata l’eventuale riduzione del canone di locazione dello scorso anno nel caso in cui non sia stata fatta comunicazione all’Agenzia delle entrate.

Come dichiarare i redditi da locazione di fabbricati nel quadro B del modello 730?

Chi deve compilare il quadro “B” del 730? Innanzitutto chi possiede fabbricati o è titolare di altri diritti reali. Chiamati alla compilazione del quadro “B” sono anche i soci delle società, sia semplici che tipologie simili, nel caso di produzione di reddito da fabbricati. Questi ultimi devono essere situati nel territorio statale e produrre del reddito. Non sono compresi, invece:

i fabbricati rurali;
quelli per i quali sono in corso interventi con relativo provvedimento di licenza;
i fabbricati aperti al pubblico in quanto sedi di archivi, emeroteche, biblioteche e cineteche. In questo caso, chi possiede il fabbricato non deve ricavarci alcun reddito;
quelli adibiti a sede di culto e le relative pertinenze;
i monasteri di clausura.

Come si determina l’imponibile del reddito da fabbricato?

Il calcolo dell’imponibile ai fini del reddito da fabbricato dipende dal fatto che l’immobile sia locato oppure no. I fabbricati che non siano stati locati, infatti, concorrono alla formazione dell’imponibile nella misura della rendita catastale con rivalutazione del 5%. Ma se nello scorso anno sono stati già assoggettati all’Imu, non concorrono alla formazione del reddito ai fini dell’Irpef (criterio di alternatività).

Come indicare nel modello 730 i fabbricati non locati?

Per i fabbricati non locati, dunque, l’iscrizione nel modello 730 al quadro B deve essere comunque fatta, anche se questi cespiti non si considerano ai fini del reddito come avviene per gli immobili locati. È prevista una eccezione per i fabbricati a utilizzo abitativo e non locati ma che sono situati nel medesimo comune nel quale il contribuente ha un immobile adibito come abitazione principale. In questa situazione, il reddito concorre a formare la base imponibile Irpef per la metà (il 50%). I fabbricati non locati devono essere inseriti in corrispondenza della colonna 1 e rigo B 1. Si deve indicare la rendita catastale, mentre la rivalutazione del 5% verrà applicata successivamente da chi provvede all’assistenza fiscale. Nel caso in cui l’immobile è esente dall’Imu, e dunque soggetto a Irpef, il contribuente deve compilare la casella 12 riportante proprio i casi particolari dell’Imu.

Fabbricati dati in locazione, come si compila il modello 730?

Per i fabbricati locati la formazione del reddito del contribuente è nella misura pari al canone percepito con riduzione forfettaria del 5%. Se l’immobile locato si trova:

nei comuni di Venezia, Murano, Burano e Giudecca, la riduzione sale al 25%;
per fabbricati di interesse artistico o storico la percentuale da detrarre è del 35%.

Inoltre se il complessivo del canone è più basso della rendita catastale è quest’ultima che si prende a riferimento per il calcolo del reddito. I fabbricati locati devono essere inseriti nella colonna “5” con il codice relativo alla tassazione. Pertanto:

il codice “1” per i casi di abbassamento forfettario del 5%;
gli immobili artistici e storici hanno il codice “4”.

Nella colonna numero 6 si deve indicare il totale del canone che si è percepito. Quella “11”, invece, va utilizzata solo nel caso in cui si applica la cedolare secca.

Rinegoziazione del canone di locazione nell’anno 2021: cosa avviene?

Nel caso in cui nello scorso anno è stato rinegoziato il canone di locazione è necessario procedere con la compilazione del modello 730 di dichiarazione dei redditi nel seguente modo:

compilare il quadro “B”;
prendere a riferimento la colonna “7”, quella relativa ai casi particolari;
scegliere uno dei tre codici disponibili (6, 7 e 8), ovvero il “6” se dalla rinegoziazione sia derivata una riduzione del canone di locazione; il contribuente riporta il codice “7” se non ha comunicato all’Agenzia delle entrate la riduzione del canone di locazione del fabbricato a utilizzo abitativo. Questo codice deve essere utilizzato anche nel caso in cui, oltre alla mancata comunicazione, il contribuente non abbia ricevuto, anche parzialmente, i canoni concordati.

Quando gli immobili a utilizzo abitativo si possono non assoggettare a tassazione?

A decorrere dal 1° gennaio 2020, il contribuente può non assoggettare a tassazione i canoni della locazione inerenti immobili ad utilizzo abitativo nei seguenti casi:

non abbia percepito i canoni di locazione entro la scadenza della presentazione della dichiarazione dei redditi;
il contribuente non abbia avanzato ingiunzione di pagamento oppure intimazione dello sfratto per morosità.

Ai fini della compilazione del modello 730 di dichiarazione dei redditi, il contribuente deve comune inserire la rendita catastale.

Quando il contribuente deve utilizzare il codice ‘8’ nel modello 730 di dichiarazione dei redditi?

Nel quadro “B”, in corrispondenza della colonna 7, il contribuente deve utilizzare il codice “8” nel caso in cui:

il contribuente abbia rinegoziato il canone di locazione con abbassamento dello stesso;
lo stesso non abbia presentato la comunicazione all’Agenzia delle entrate;
il contribuente abbia il possesso del fabbricato come comproprietario;
la locazione sia stata effettuata solo da uno o più comproprietari per la propria parte.

Cedolare secca, come procedere nel modello 730?

Come si procede nel modello 730 di dichiarazione dei redditi con la cedolare secca? L’aliquota prevista è quella fissa del 21% per gli affitti delle unità abitative. Ma si può, in specifici casi, utilizzare la percentuale più bassa del 10%. È bene tener presente che la cedolare secca non può essere applicata all’interno del perimetro delle attività economiche. Chi sceglie l’opzione della cedolare secca sostituisce l’Irpef, le varie addizionali e le imposte di registro e di bollo.

Per quali tipologie di contratti si può scegliere la cedolare secca?

Le tipologie di contratti di locazione per le quali è possibile scegliere la cedolare secca sono quelle degli immobili destinati a uso abitativo disciplinati:

dal canone libero;
dall’equo canone;
dal canone concordato agevolato
dai contratti transitori;
dalle locazioni agevolate sulle unità abitative situate in Abruzzo;
dai contratti di locazione per una parte dell’abitazione principale;
per le locazioni brevi per usi abitativi o turistici;
per i contratti sulle unità abitative della categoria C 1 e superficie non eccedente i 600 mq con annesse pertinenze, affittate congiuntamente. Il beneficio riguarda i soli contratti stipulati nell’anno 2019.

Come si esercita l’opzione della cedolare secca?

Per beneficiare della cedolare secca, è occorrente che il locatore comunichi la scelta al conduttore. La comunicazione consiste nel mettere al corrente del conduttore dell’unità abitativa della rinuncia agli aggiornamenti del canone di affitto. Si rinuncia, altresì, anche alle variazione di incremento degli indici Istat. Tra gli ultimi chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate (Interpello numero 165 del 2021) si è stabilito che l’opzione della cedolare secca rimane efficace anche per i contratti a canone concordato. Per questo tipo di contratti si può beneficiare della riduzione al 10% come misura di sostegno per i contratti in essere nel periodo di emergenza Covid. Inoltre, si può cautamente affermare che questa regola viga anche per le altre casistiche di riduzione del canone ai fini delle agevolazioni per i conduttori delle unità immobiliari rispetto agli incrementi dei canoni di locazione.

Quando bisogna scegliere la cedolare secca per i contratti di locazione?

Quando bisogna fare la scelta scelta della cedolare secca in un contratto di locazione di un immobile a uso abitativo? Di solito, l’opzione si esercita all’atto della registrazione del contratto di locazione. Resta tuttavia da effettuare il rinnovo della cedolare secca nei casi di proroga del contratto; oppure la revoca al termine di ciascuna annualità. Nel caso in cui non si provveda alla comunicazione della proroga del contratto con la cedolare secca, non si perde la stessa se il locatore mantiene un comportamento coerente con la volontà di proseguire con la stessa cedolare secca. Se invece si comunica tardivamente la scelta viene applicata una sanzione di:

50 euro, se la comunicazione avviene entro i 30 giorni susseguenti alla scadenza;
100 euro per comunicazioni avvenute oltre questo termine.

Qual è la base imponibile della cedolare secca?

Per il calcolo della base imponibile ai fini della cedolare secca, è occorrente prendere:

il complessivo dei canoni di locazione annui come da contratto;
non applicare abbattimenti;
calcolare l’imposta in base all’aliquota fissa del 21% valida per tutte le tipologie di contratto di locazione, sia a canone libero che affitti brevi.

Nel caso di contratti di locazione brevi, la cui durata sia inferiore ai 30 giorni, si provvede al calcolo della cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi.

Cedolare secca, quando l’aliquota del 21% si riduce al 10%?

L’aliquota del 21% della cedolare secca passa al 10% se il contratto di locazione è inerente al canone concordato stipulato tra organizzazioni di proprietà edilizia e chi prende in affitto l’immobile. Tale vantaggio spetta nei casi di contratti di locazione:

dove c’è scarsa disponibilità di unità abitative;
nei comuni capoluogo di provincia;
nelle aree ad alta tensione abitativa. In questo caso, l’individuazione delle aree è disponibile a cura del Cipe.

Quali altri contratti di affitto hanno la percentuale del 10% di cedolare secca?

L’aliquota di cedolare secca ridotta al 10% si applica anche ai contratti di affitto a canone concordato non assistiti. Tuttavia, per beneficiarne è necessario che sia stata ottenuta la relativa attestazione da parte delle organizzazioni aderenti all’accordo.

Come si registra la cedolare secca nel modello 730 di dichiarazione dei redditi?

La scelta della cedolare secca per i contratti di locazione deve essere indicata nel modello 730 di dichiarazione dei redditi barrando la casella 11 del quadro “B”. L’aliquota applicata alla cedolare secca, invece, dipende dalla tipologia di contratto che va indicata nella colonna “2”. Pertanto, si applica l’aliquota del 21% per la cedolare secca relativa ai contratti di locazione in regime di libero mercato oppure di equo canone. In questi due casi, si utilizza il codice “3” o il codice “4”. Se invece, l’unità abitativa è parzialmente utilizzata come abitazione principale e l’altra parte è stata data in locazione, il codice da utilizzare è l’11.

Dichiarazione dei redditi: cosa indicare nel modello 730 per la cedolare secca a tasso ridotto del 10%?

Nei casi di aliquota ridotta al 10% di cedolare secca per i contratti di locazione a canone convenzionale, i codici da utilizzare sono i seguenti:

8 nella situazione standard;
12, se l’unità abitativa è parzialmente utilizzata come abitazione principale e l’altra parte è stata data in locazione a canone concordato;
14, per le unità abitative di immobili collocati nelle aree colpite dal sisma in Abruzzo.

Dove va riportato il canone da assoggettare a tassazione della cedolare secca?

Il canone da assoggettato alla tassazione della cedolare secca deve essere riportato nella colonna 6. Per il semplice fatto che il canone è sempre quello risultante dal contratto di locazione, è necessario immettere sempre il codice 3 in corrispondenza della colonna 5. Infine, il reddito assoggettato alla cedolare secca deve essere escluso dal reddito complessivo ma va ricompreso nel reddito nel caso in cui si debbano calcolare detrazioni, deduzioni e benefici riconducibili a requisiti del reddito.

Cedolare secca: come si applica?

Come si applica la cedolare secca con aliquota fissa del 21% per gli affitti degli immobili? E quando si può applicare la percentuale più bassa del 10%? Una prima regola generale impone che la cedolare secca possa essere applicata solo al di fuori del perimetro delle attività economiche. La scelta dell’opzione della cedolare secca consente di sostituire l’Irpef, le addizionali e le imposte di bollo e di registro.

Quando si può optare per il regime di cedolare secca?

Si può optare per la cedolare secca solo per gli immobili destinati a utilizzo abitativo con contratti a:

canone libero;
canone concordato agevolato;
equo canone;
contratti transitori;
locazioni agevolate sui fabbricati situati in Abruzzo;
se si loca solo parzialmente una casa principale;
nei casi di locazione breve per utilizzi abitativi o turistici;
ai contratti sulle unità immobiliari di immobili di categoria C 1, con superfici entro i 600 mq e pertinenze inerenti, locate congiuntamente. Questo vantaggio è riservato solo ai contratti stipulati nel 2019.

Quando sul contratto di locazione non può essere applicata la cedolare secca?

Nell’ultimo caso del precedente paragrafo, la scelta della cedolare secca non può essere effettuata nel caso in cui, al giorno 15 ottobre 2018, risultava vigente un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e sulla medesima unità abitativa. Al contrario, si può optare per la cedolare secca nel caso in cui il precedente contratto di locazione era giunto a naturale scadenza nel corso del 2019. Pertanto, nel caso in cui il contratto di locazione fosse stato prorogato o stipulato nel corso del 2019, si può optare per la cedolare secca rispettivamente alla proroga o in sede di registrazione annuale.

Cedolare secca, le ultime novità normative

Tra le ultime novità normative della cedolare secca rientra anche la scelta dell’opzione nei casi in cui l’inquilino sia un condominio e l’unità abitativa fosse locata al portiere. In tal caso, il portiere non è ricompreso tra i soggetti che possono esercitare una professione o un’attività di impresa o di arti. A tale conclusione è arrivata l’Agenzia delle entrata con la risposta all’Interpello numero 790 del 2021. In linea generale, è necessario che sia il locatore dell’immobile e il conduttore dell’unità abitativa non esercitino un’attività di lavoro autonomo o di impresa. Sono invece discordanti i pareri della giurisprudenza di merito sulla questione della locazione dell’unità abitativa a favore dei propri collaboratori e dei dipendenti di chi svolge un’attività di impresa.

Come si esercita la scelta della cedolare secca?

Ai fini dell’applicazione della cedolare secca, è necessario che il locatore comunichi l’opzione al conduttore. La comunicazione si concretizza nel metterlo al corrente della rinuncia degli aggiornamenti del canone di affitto (e della variazione degli indici dell’Istat) a favore della tassa piatta. Tra gli ultimi chiarimenti normativi, l’Agenzia delle entrate con l’Interpello numero 165 del 2021 ha stabilito che la scelta della cedolare secca resta efficace anche se si tratta dei contratti a canone concordato. Per queste tipologie di contratti può essere prevista la riduzione del 10% come misura agevolativa del periodo di emergenza sanitaria. Si può cautamente sostenere che questa regola viga anche negli altri casi di riduzione del canone nell’ottica di agevolare i conduttori delle unità abitative rispetto agli aumenti dei canoni di locazione.

Quando si effettua la scelta della cedolare secca?

Qual è il momento in cui si fa la scelta dell’opzione della cedolare secca? Normalmente all’atto della registrazione del contratto di affitto. Rimangono tuttavia da effettuare l’obbligo di rinnovo della cedolare secca se si proroga il contratto o la scelta di revoca alla fine di ogni annualità. Tuttavia, se non si comunica la proroga del contratto con l’opzione, non avviene la decadenza della cedolare secca nel caso in cui il locatore mantiene un condotta coerente con la volontà di proseguire con l’opzione stessa. Inoltre, se si comunica tardivamente la scelta è prevista una sanzione di 50 euro se la comunicazione avviene entro i 30 giorni successivi alla scadenza; di 100 euro per comunicazioni avvenute oltre questo termine.

Qual è la base imponibile della cedolare secca?

Per determinare la base imponibile ai fini dell’applicazione della cedolare secca, è necessario prendere:

il totale del canone di affitto annuo come da contratto;
non procedere con abbattimenti;
applicare l’aliquota fissa del 21% valida per tutte le tipologie di contratto di locazione, sia a canone libero che affitti brevi.

Per i contratti di affitto brevi, di durata inferiore ai 30 giorni, la cedolare secca si applica direttamente nella dichiarazione dei redditi.

Cedolare secca, quando l’aliquota del 21% si riduce al 10%?

L’aliquota del 21% della cedolare secca si riduce al 10% se il contratto di affitto riguarda il canone concordato stipulato tra organizzazioni di proprietà edilizia e fruitori. Tale beneficio è applicato ai contratti abitativi:

dove c’è poca disponibilità di immobili;
nei comuni capoluogo di provincia;
dove c’è alta tensione abitativa (l’individuazione di queste aree è fatta dal Cipe).

Quali altri contratti di affitto hanno la percentuale del 10% di cedolare secca?

L’aliquota del 10% di cedolare secca è applicata anche per i contratti di locazione a canone concordato non assistiti. La riduzione dell’aliquota opera, però, solo nel caso in cui sia stata ottenuta la relativa attestazione da parte delle organizzazioni aderenti all’accordo.

Locazioni brevi, quali vincoli per le detrazioni fiscali e quando si deve aprire la partita Iva

Sulle locazioni brevi è necessario rispettare, dal 2021, il nuovo vincolo dei quattro appartamenti. Al di sopra di questa soglia, infatti, scatta l’obbligo di apertura della partita Iva poiché questa situazione si inquadra nello svolgimento di un’attività di impresa. E, dunque, la dichiarazione dei redditi non può più essere ottemperata mediante la presentazione del modello 730.

Quali sono le locazioni brevi?

Le locazioni brevi sono disciplinati dall’articolo 4 del decreto legge numero 50 del 2017. In base alla definizione data dal provvedimento, le locazioni brevi sono quelle riguardanti gli immobili ad utilizzo abitativo. La durata non può eccedere i 30 giorni. Chi cede in locazione un immobile può essere una persona fisica, non qualificata come imprenditore. Ci si può servire anche di intermediari immobiliari ai fini della locazione e anche dei siti on line specializzati in finalità del turismo o abitative.

Qual è la durata del contratto di locazione breve?

La durata della locazione breve massima, fissata in 30 giorni, si riferisce al singolo contratto stipulato. Tra le parti possono essere sottoscritti più contratti di durata breve, ma sempre nell’arco del tempo massimo previsto. Se nell’anno la durata dovesse eccedere i 30 giorni, è necessaria la registrazione del contratto. Chi loca l’immobile può scegliere, in sede di dichiarazione dei redditi o se registra il contratto, di beneficiare della cedolare secca. L’attuale aliquota è fissata al 21% e può essere scelta come alternativa alla tassazione ordinaria.

Cosa può comprendere e cosa è escluso dal contratto di locazione breve degli immobili?

Il contratto con il quale si cede in locazione un immobile per un periodo breve può comprendere:

la biancheria;
la pulizia delle stanze e dei locali;
l’area condizionata;
le spese per le utenze;
la navigazione a internet wifi.

Nella locazione breve degli immobili, invece, devono essere esclusi:

i pasti;
la colazione;
la disponibilità di auto a noleggio;
le guide turistiche;
gli interpreti.

Come va dichiarato il reddito derivante dalla locazione breve nel modello 730?

Nel caso in cui il contratto di locazione sia stipulato da colui che dell’immobile ne è il proprietario, il reddito è considerato fondiario. Quindi, deve essere dichiarato nel modello 730 nel quadro “B”. Come deve essere applicata la tassazione? Nel caso in cui il proprietario dell’immobile scelga la tassazione ordinaria, il corrispettivo della locazione si abbassa, forfettariamente, del 5 per cento. Nel caso in cui, invece, il proprietario dell’immobile scelga la cedolare secca, il canone del contratto di locazione è tassato per l’intero importo. In quest’ultimo caso, in sede di compilazione del modello 730, deve essere selezionata la colonna “11” dei righi: B 1, B 2, B 3, B 4, B 5 e B 6.

Quale tassazione per i contratti di locazione breve nel caso di cedolare secca?

Se il proprietario applica la cedolare secca per i contratti di locazione breve, il canone del contratto sarà tassato per intero e dovrà essere utilizzato il codice “3” nella colonna “5”. Le spese sostenute da chi loca l’immobile non possono essere detratte in nessun modo dalla dichiarazione dei redditi nel caso di cedolare secca. Fa eccezione il caso in cui le spese non siano addebitate al conduttore dell’immobile sulla base dei consumi che ha prodotto nel periodo di permanenza.

Cosa avviene in caso di contratto di locazione breve del comodatario o del locatario?

Nel caso in cui il contratto di locazione breve venga stipulato dal locatario o dal comodatario dell’immobile si ricade nella situazione dei redditi diversi. In tal caso i redditi devono essere inseriti nel quadro D del modello 730 e si deve riportare il codice “10” in corrispondenza del rigo D 4 e della colonna 3. Per avvalersi della cedolare secca, è necessario barrare la colonna “2”.

Come si compila il modello 730 in caso di locazioni brevi?

Inoltre, nella compilazione del modello 730 per la dichiarazione dei redditi, nella colonna “4” è necessario indicare il reddito che si è incassato l’anno precedente. Ad esempio, l’anno 2021. Il principio da seguire è quello per cassa, a prescindere dall’anno al quale si riferisca il contratto. Nella colonna “5”, invece, si possono riportare le spese sostenute e, naturalmente, non prive di relativa documentazione. Tali spese devono essere correlate alla locazione e possono essere detratte solo se si sceglie il regime ordinario di tassazione (non la cedolare secca).

Cosa avviene per i contratti di locazione breve conclusi on line, anche tramite intermediari?

Qual è la procedura da seguire nella dichiarazione dei redditi per i contratti di locazione breve conclusi on line, anche mediante l’intervento dell’intermediario? In tal caso, se l’intermediario ha l’onere di incassare i corrispettivi delle locazioni brevi, è necessario che quest’ultimo applichi la ritenuta del 21% sul totale del canone lordo. Inoltre, l’intermediario deve rilasciare la Certificazione unica che ne riporti l’operazione.

Ritenuta del 21% per le locazioni brevi, come deve essere considerata?

La ritenuta del 21% deve essere considerata a titolo di imposta se la scelta ricade sulla cedolare secca. Nel caso di tassazione ordinaria, invece, costituisce ritenuta di acconto. Pertanto, se l’intermediario ha rilasciato la Certificazione unica a favore del proprietario dell’immobile, nel modello 730 l’operazione deve essere inserita al rigo F 8. L’onere dell’inserimento è a carico del proprietario che ha già compilato il quadro “B” del modello; oppure del comodatario o del locatario che hanno l’onere di compilare il quadro “D”.

Detrazioni canoni di affitto: le agevolazioni per studenti, lavoratori, famiglie

La locazione ad uso abitativo può dar luogo al diritto alle detrazioni canoni di affitto. Questo implica che i locatari possono detrarre dall’IRPEF una quota di quanto pagato per l’affitto di casa. Vediamo in quali casi di può usufruire di tale beneficio.

Principi generali per ottenere la detrazione dei canoni di affitto

La prima cosa da sottolineare è che la legge prevede diverse detrazioni in favore di coloro che stipulano un regolare contratto di locazione ad uso abitativo (legge 431 del 1998). Ogni “inquilino” deve scegliere di quale usufruire, cioè le varie agevolazioni non sono cumulabili. In secondo luogo nel caso in cui il contratto sia stipulato da più inquilini, ad esempio affitti di case per studenti o lavoratori, ogni inquilino può ottenere l’agevolazione per la sua quota. Si può ottenere il beneficio anche per la locazione di una sola stanza.

Detrazione canoni di affitto: regola generale

Fatta questa premessa vediamo nel concreto quali agevolazioni e detrazioni si possono ottenere. La prima detrazione riguarda i contratti di locazione a uso abitativo purché i locali siano adibiti ad abitazione principale. Colui che vuole beneficiarne deve quindi fissare la residenza nel comune e all’indirizzo dell’abitazione, inoltre per poterne usufruire è necessario non superare il reddito di 30.987.41 euro. L’ammontare del contributo dipende dal reddito dichiarato:

se il reddito è pari o inferiore a 15.493,71 euro, la detrazione è pari a 495,80 euro annui;
per redditi compresi tra 15.493,71 e 30.987.41 euro, la detrazione è pari a 247,90 euro annui.

Questa detrazione si applica nel caso in cui si stipuli in contratto a canone concordato.

Nel caso in cui il contratto sia a canone libero con durata minima di 4 anni + 4 anni di rinnovo automatico, la detrazione spettante è:

per la prima fascia vista prima, è pari a 300 euro;
per la seconda fascia 150 euro annui.

Se il soggetto è titolare di due contratti di locazione, ad esempio uno come abitazione principale e uno per i figli universitari, deve scegliere su quale immobile avvalersi delle detrazioni.

Detrazioni canoni di affitto giovani 20-31 anni

Sappiamo che in Italia vi è una certa difficoltà per i giovani a lasciare la casa dei genitori e questo anche perché spesso gli stipendi dei primi anni di lavoro sono bassi e quindi vi è anche un’oggettiva difficoltà. Proprio per questo se il titolare del contratto di locazione ha un’età compresa tra i 20 e i 31 anni ci sono detrazioni canoni di affitto particolarmente convenienti.

In questo caso la detrazione può arrivare al 20% del canone annuo per i primi quattro anni del contratto di locazione. Per quanto riguarda gli importi, tale detrazione non può essere inferiore a 991,60 euro e non può essere superiore a 2.000 euro l’anno. Anche in questo caso vi sono però dei limiti di reddito, infatti il beneficio è riconosciuto a coloro che hanno un reddito annuo inferiore a 15.493,71 euro, inoltre l’immobile non deve essere lo stesso in cui hanno la residenza anche i genitori. Questo vuol dire che se si vuol tentare un gesto di furbizia di stipulare il contratto e intestarlo al figlio con l’obiettivo di risparmiare, non si può fare.

Detrazioni canoni affitto per universitari

Per gli studenti iscritti a un regolare corso universitario la detrazione dei canoni di affitto è del 19% degli importi versati. Questa detrazione può essere usufruita direttamente dagli studenti oppure da coloro che li hanno fiscalmente a carico, ad esempio i genitori. La detrazione può essere fatta valere su un importo massimo di 2.633 euro.

Vi sono però delle condizioni da rispettare, in primo luogo deve trattarsi di studenti universitari, non possono ottenere l’agevolazione gli studenti che frequentano master, dottorati di ricerca, corsi di specializzazione o post laurea. In secondo luogo l’immobile deve trovarsi nello stesso comune in cui ha sede l’università frequentata o in un comune limitrofo. Inoltre l’università deve trovarsi ad almeno 100 KM, misurati da linee di comunicazione come ferrovia o strada, dall’indirizzo di residenza, oppure in uno stato dell’Unione Europea, in Norvegia o Islanda.

Detrazione dei canoni di locazione per lavoratori fuori sede

Può purtroppo capitare che la propria sede di lavoro sia molto distante dal comune di residenza e di conseguenza sia necessario avere una casa in affitto. In questo caso è necessario che coloro che usufruiscono di tale beneficio siano titolari di un contratto di locazione come abitazione principale in un comune che si trovi ad almeno 100 km dal comune in cui prestano servizio.

Inoltre occorre che i lavoratori trasferiscano la residenza nel comune di lavoro o in uno dei comuni limitrofi.

La detrazione dei canoni di affitto in questo caso viene riconosciuta per redditi inferiori a 30.987,41 euro. La misura è la stessa prevista nella regola generale.