mutuo a tasso fisso

Allarme mutui, nuovo aumento del costo del denaro a maggio 2023

La BCE ormai ci ha abituati a costanti aumenti del costo del denaro e anche per il mese di maggio 2023 è previsto un aumento dello 0,25% che genera un nuovo allarme mutui, è sempre più difficile ottenerne uno a tasso fisso e sul variabile c’è un elevato rischio di aumento della rata.

Bce, nuovo aumento del costo del denaro a maggio?

L’ultimo aumento del costo del denaro risale al mese di marzo 2023, esattamente il 16. Con questo ulteriore intervento della Bce il costo del denaro è arrivato al 3,50%. Naturalmente questo ha portato i tassi di interesse dei mutui a crescere e le banche a ridurre le concessioni di mutui a tasso fisso.

La Bce sta usando l’aumento del costo del denaro per tenere sotto controllo la domanda di beni, ricordiamo che una diminuzione della domanda porta anche a una riduzione dei prezzi, o almeno dovrebbe portare a tale situazione, e quindi provare a ridurre l’inflazione. Non tutti sono concordi con questa strategia, ma di fatto la Bce sta continuando sulla sua strada e finora non c’è stato alcun aumento annunciato e poi non attuato. Questo implica che nel mese di maggio il costo del denaro potrebbe arrivare al 3,75%. I mutui a tasso variabile già stipulati vedranno un aumento della rata, ma per i mutui a tasso fisso, stipulati in passato la rata resta fissa.

Allarme mutui, le banche stringono la cinghia e non concedono facilmente mutui

Proprio questo costante aumento del costo del denaro sta inducendo le banche a non concedere i mutui a tasso fisso, infatti il rischio è offrire tassi che tra qualche mese non potranno essere sopportati dalle banche senza avere difficoltà. Questo anche perché le banche sanno bene che se anche tra qualche anno dovesse esservi un’inversione di tendenza e quindi il costo del denaro dovesse scendere, ciò non si tramuterebbe in un maggiore guadagno per le banche perché i clienti a quel punto chiederanno la surroga del mutuo per avere una rata che sia in linea con i valori del momento.

Questi sono i motivi per i quali le banche tendono a concedere con parsimonia mutui a tasso fisso, a ciò si aggiunge che oggi per avere la garanzia di solvibilità dei clienti è richiesto un reddito più elevato del passato, in media 2.300 euro, mentre in passato si riteneva un reddito mensile di 2000 euro sufficiente. La rata media è infatti passata da 600 euro a 800 euro, proprio a causa dell’aumento dei tassi. Inoltre è aumentato il costo della vita e quindi le famiglie hanno bisogno di maggiori risorse per la gestione delle spese quotidiane.

Tasso di interesse in discesa sui mutui. Comprare casa è di nuovo conveniente

Il mercato immobiliare sta dimostrando una buona tenuta nonostante questo periodo di crisi e anche per tale motivo, il tasso di interesse sui mutui tiene bene, anzi l’indice Eurirs, riferimento per il mutuo a tasso fisso è diminuito. Ecco perché oggi ancora conviene comprare casa e il mutuo a tasso fisso è più conveniente del tasso variabile.

Il mercato immobiliare tiene, in crescita le compravendite

I dati resi noti dall’Agenzia delle Entrate dicono che nel terzo trimestre 2022 le pratiche per la compravendita di immobili hanno raggiunto quota 175.268. Si tratta di un numero inferiore al periodo pre-covid, ma superiore dell’1,7% rispetto allo stesso periodo del 2021. Nei primi nove mesi dell’anno invece l’incremento è stato del 7,4% questo implica che gli italiani hanno abbastanza fiducia nel futuro. Buone sorprese per il mercato potrebbero arrivare anche dall’ultimo semestre, infatti si registrano lievi flessioni verso il basso per i tassi di interesse sui mutui. Chi acquista generalmente lo fa con il mutuo, molte compravendite sono effettuare con le agevolazioni under 36 che sono state prorogate prima fino al 31 dicembre 2022 e poi anche per il 2023. Inoltre dai dati emerge che gli acquirenti preferiscono il tasso fisso rispetto al variabile.

Tasso di interesse in discesa sui mutui. Gli indici a tasso fisso diminuiscono nonostante le politiche economiche

I dati rilevati il 6 dicembre mostrano un lieve calo del tasso di interesse fisso per i mutui. I tassi Eurirs sono:

a 10 anni 2,56%, nel precedente rilievo 2,62%;
a 15 anni 2,52%, nel precedente rilievo 2,60%;
indice eurirs a 20 anni 2,34%, in precedenza 2,38%;
a 25 anni 2,12%, in precedenza 2,16%;
indice eurirs a 30 anni 1,92%, in precedenza 1,96%.

È in discesa anche l’indice Euribor (riferimento per il tasso variabile) anche se in misura minore rispetto al passato, ma con il mutuo a tasso variabile si va ancora incontro al rischio di aumento del tasso di interesse, vista la volatilità che caratterizza il mercato e le dichiarazioni della BCE che ipotizzano ulteriori aumento del costo del denaro. L’obiettivo è proprio fermare i consumi in modo da far scendere la domanda e di conseguenza anche i prezzi, ma il tutto senza “drogare” il mercato con misure protezionistiche come il Quantitative Easing che ha caratterizzato la politica monetaria europea per molti anni.

Ricordiamo che gli indici visti (eurirs e euribor) non sono il costo finale del mutuo perché è necessario aggiungere il costo connesso alla pratica e lo spread applicato dalle banche e che corrisponde al guadagno delle stesse. Non tutte le banche applicano la stessa politica economica e di conseguenza è possibile trovare proposte più vantaggiose rispetto ad altre. Non resta che chiedere preventivi.

Mutuo: cosa scegliere tra tasso fisso e variabile dopo le decisioni BCE?

Ci troviamo in un momento economico che costituisce un importante passaggio, dopo 11 anni in cui il tasso di interesse BCE era stato sotto quota 0, ora si prevede a luglio un aumento di +0,25 punti percentuali e a settembre è stato annunciato un nuovo aumento del costo del denaro. In questa situazione quale tasso di interesse sul mutuo è bene scegliere? Ecco alcune riflessioni.

Effetti dell’aumento del costo del denaro deciso da BCE sui tassi del mutuo

L’acquisto di casa non è mai una scelta semplice e tra le variabili da valutare c’è sicuramente la scelta tra il tasso fisso e il tasso variabile. Diciamo la verità: acquistare casa nei mesi passati è stato davvero vantaggioso perché il costo del denaro era basso, il tasso fisso era molto conveniente e si aveva la certezza che durante tutto l’arco del piano di ammortamento la rata sarebbe rimasta immutata. A ciò si è aggiunto un mercato immobiliare stagnante e di conseguenza prezzi non particolarmente proibitivi.

Siamo però in un momento di transizione, i tassi di interesse, fisso e variabile, hanno iniziato la loro crescita già dalla fine del 2021. A dicembre 2021 in media veniva praticato sul tasso fisso un interesse dello 0.6%, al 9 giugno siamo arrivati con aumenti costanti 2,19% su un piano ventennale. Tali aumenti si sono registrati prima dell’intervento della BCE, sebbene gli stessi fossero largamente annunciati, questo implica che nei prossimi mesi molto probabilmente correranno ancora di più.

Il tasso variabile è sicuramente più basso, ma ricordiamo che questo viene costantemente aggiornato in base all’andamento dell’euribor e questo implica che potrebbe essere eccessivamente rischioso in questo periodo scegliere questa soluzione. Nonostante questo, negli ultimi mesi le richieste di mutuo a tasso variabile sono aumentate e rappresentano 1/5 del totale. L’aumento di richieste del tasso variabile è dovuto alla crescita abbastanza veloce del tasso fisso.

Le stime dei prossimi mesi

Mutuionline stima che nei prossimi mesi la forbice tra il tasso di interesse del mutuo a tasso fisso e quello del variabile dovrebbe stringersi proprio in virtù dell’aumento del costo del denaro che sarà attivo a luglio. Questo vuol dire che stipulando ora un contratto a tasso variabile si ha sicuramente una rata più bassa del mutuo a tasso fisso, ma già alla prossima revisione trimestrale è molto probabile che le rate dovrebbero pareggiare, il risparmio effettivo sarebbe quindi solo per i primi mesi.

Fino a quando cresceranno i tassi di interesse?

Fino a quando cresceranno i tassi di interesse non lo possiamo sapere perché molto dipenderà dall’andamento dell’economia. Il nuovo aumento del costo del denaro di settembre dovrebbe essere dello 0,25% o addirittura dello 0,50% e questo porterà sicuramente anche a un nuovo aumento dei tassi di interesse sui mutui.

La stessa BCE ha però reso noto che in questi mesi, cioè da luglio a settembre, ci sarà un’attenta osservazione delle dinamiche inflazionistiche e le scelte di settembre saranno dettate dalla necessità di calmierare i prezzi e quindi raffreddare gli investimenti delle aziende. Ecco perché non ci sarà più immissione di liquidità nel sistema attraverso il quantitative easing. Raffreddare l’economia potrebbe voler dire anche procedere ad aumenti importanti del costo del denaro in modo da limitare gli investimenti.

A questo punto chi ha già scelto di acquistare casa, ed è sicuro di poter fare questo investimento, è meglio che si muova e tenti di farlo il prima possibile. Deve però essere ricordato che le tempistiche in alcuni casi possono essere lunghe, da un’indagine condotta da Facile.it motore di ricerca che si occupa anche di confrontare i tassi di interesse praticati dalle varie banche, emerge che in Trentino Alto Adige, regione più celere, ci vogliono 85 giorni per completare la fase istruttoria, va molto peggio in Calabria dove possono volerci 5 mesi.

Soluzioni per tenere sotto controllo il tasso di interesse del mutuo

In ogni caso ricordiamo che, una volta stipulato il mutuo non si è costretti a mantenere condizioni fuori dal mercato. Questo vuol dire che se oggi stipuliamo un contratto di mutuo con tasso fisso o variabile e nel tempo le condizioni economiche cambiano nuovamente e quindi il costo del denaro diminuisce e con esso il tasso di interesse generalmente applicato ai mutui, si può chiedere la rinegoziazione del mutuo presso la stessa banca. Se questa non accetta di rinegoziare le condizioni, si può invece optare per la surroga, cioè il passaggio del mutuo presso un’altra banca. Si tratta di un’operazione gratuita e che, soprattutto, non può essere negata. Con la surroga si può avere una riduzione del tasso di interesse fisso, un passaggio dal tasso fisso al variabile e viceversa.

Una possibile alternativa è invece la scelta del mutuo a tasso variabile con cap, per conoscere i dettagli, leggi l’articolo: Mutuo a tasso variabile con tetto, cap. Perché sceglierlo oggi?

Infine, deve essere ricordato che in caso di mutuo per l’acquisto della prima casa vi sono delle agevolazioni fiscali, tra cui la possibilità di portare in detrazione gli interessi pagati alla banca pari al 19% degli interessi passivi e oneri.

Mutuo a tasso variabile con tetto,cap. Perché sceglierlo oggi?

Dopo una lunga stagione dominata dal mutuo a tasso fisso, torna l’interesse per il mutuo a tasso variabile, ma ora i consumatori sono più preparati alle brutte sorprese e allora scelgono il mutuo a tasso variabile con tetto massimo o semplicemente con cap, ecco di cosa si tratta.

Le politiche espansive della BCE supportano il mutuo a tasso fisso

Gli italiani hanno sempre avuto un particolare interesse verso i mutui perché si tratta dello strumento principale con il quale viene pagata la casa. L’andamento degli stessi è stato però oscillante, infatti i consumatori possono scegliere tra mutuo a tasso fisso e variabile. Generalmente al momento della stipula il tasso variabile è più basso del tasso fisso e questo perché le due tipologie si basano su indici diversi: l’IRS per il mutuo a tasso fisso e l’Euribor per il mutuo a tasso variabile.

Per un lungo periodo tutti sceglievano il tasso variabile, ma a un certo punto è stato difficile da gestire perché le rate crescevano a dismisura. Questo fino a quando la BCE (con Presidente allora Mario Draghi) non ha costantemente operato il taglio il costo del denaro ( partire dagli inizi del secondo decennio del 2000) per far fronte alla crisi economica e facilitare politiche espansive.

Nel periodo di forte crisi economica con il tasso che cresceva con il decreto Bersani si interviene con legge al fine di facilitare il passaggio da una tipologia all’altra ( surroga del mutuo o rinegoziazione) e soprattutto si inizia a parlare di mutui a tasso variabile con cap o semplicemente mutuo a tasso variabile con tetto massimo.

Cos’è il mutuo a tasso variabile con tetto massimo o cap?

Il mutuo a tasso variabile con tetto massimo è caratterizzato dal fatto che la rata cambia in base al cambiamento dell’indice Euribor. Viene però posto un limite, cioè il tasso di interesse non può crescere a dismisura, ma viene bloccato alla quota indicata nel contratto. Questa rappresenta una sorta di garanzia per il cliente che in questo modo ha la certezza che la rata non crescerà a dismisura.

Deve a questo punto essere fatto un inciso. Il tasso di interesse finale di un mutuo si compone di diversi elementi, infatti oltre al tasso di interesse, ci sono le spese e si aggiunge lo spread, cioè la quota di guadagno della banca. Lo spread può essere più o meno alto a seconda delle politiche adottate dalla banca, ma generalmente un mutuo a tasso variabile con tetto massimo ha uno spread più alto di un semplice mutuo a tasso variabile. E’ come se la tutela offerta dal cap si dovesse comunque pagare.

Cosa succede ai mutui negli ultimi mesi?

Si è detto all’inizio che gli ultimi anni sono stati caratterizzati dalla prevalenza del tasso fisso e questo perché con un costo del denaro molto basso era maggiormente conveniente rispetto al variabile. Negli ultimi mesi vi è però una costante crescita del tasso di interesse e di conseguenza si è già arrivati a oltre il 2% rispetto allo 0,6% di inizio anno.

A ciò deve però aggiungersi che per luglio è attesa una nuova stretta monetaria della BCE, che dovrebbe seguire quella già attuata dalla FED che ha aumentato di mezzo punto il costo del denaro. Dalle indiscrezioni emerse ci dovrebbero essere due aumenti del costo dell’euro a breve distanza tra loro e ognuno di 0,25 punti percentuali.

Proprio per questo le famiglie che stipulano oggi un mutuo ricominciano a pensare al tasso variabile, ma non puro, infatti c’è una nuova crescita del tasso variabile con cap che secondo le stime dovrebbe avere un valore massimo del 3%. Ad oggi le previsioni per il tasso variabile sono ancora buone, le stime dicono però che dovrebbe esserci un aumento il tasso Euribor (senza spread), attualmente è a – 0,41, ma già tra 12 mesi si prevede a 0,84, tra due anni 1,36%, 1,44 tra 3 anni. Naturalmente sono previsioni che nel lungo termine potrebbero essere anche disattese. Resta il fatto che un contratto solitamente è almeno ventennale e un mutuo a tasso variabile puro può nascondere davvero molte insidie.

Le simulazioni con mutuo a tasso variabile con tetto massimo

Nonostante questo, ad oggi, secondo le varie simulazioni fatte, in base all’andamento futuro dell’Euribor potrebbe ancora essere conveniente stipulare un mutuo a tasso fisso, sebbene la rata iniziale sia più alta rispetto a quella prevista per il variabile. Naturalmente nei prossimi mesi le cose potrebbero andare diversamente, occorre quindi osservare sempre attentamente il mercato.

In base ai calcoli fatti chi oggi stipula un mutuo over 36 per ottenere 160.000 euro a tasso fisso con piano di ammortamento ventennale, ha una rata di 701,63 euro e dopo 5 anni avrà speso di interessi 11.912,77 euro. Con un mutuo a tasso variabile, l’importo dei tassi sarà di € 14.091,10 , infine nel caso di mutuo con cap potrebbe spendere di interessi € 13.960,99 . Difficile fare previsioni con termini temporali maggiori. Gli importi diminuiscono, ma le proporzioni sono uguali nel caso in cui si possa ottenere un mutuo under 36. La quota di mutui accesi da under 36 ora è di circa il 44% del totale.

Il consiglio in ogni casso è di provare sempre a fare delle simulazioni con diversi preventivi per valutare il mutuo più conveniente