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Case green, il Governo pensa di riscrivere le detrazioni fiscali per le ristrutturazioni

La direttiva Case green sta facendo parlare molto di sé e sta facendo preoccupare molti proprietari che hanno edifici obsoleti dal punto di vista delle prestazioni energetiche. Da alcune indiscrezioni trapela l’obiettivo del Governo di riscrivere totalmente le detrazioni fiscali per le ristrutturazioni al fine di agevolare la conversione degli edifici più vecchi. Ecco il dettaglio.

Case green, il Governo pensa a un rimedio

La direttiva Case green in questo momento ha avuto uno stop, si tratta di un fermo tecnico, è infatti iniziata la fase delle trattative in cui vi possono essere delle limature rispetto alla struttura originaria. La normativa non prevede tempi fissi per questa fase che potrebbe durare anche anni, di fatto per ora c’è la pausa estiva, quindi prima di settembre non riprenderanno i lavori. Di fatto è però necessario affrontare il problema della decarbonizzazione richiesta dall’Ue e di conseguenza il Governo studia strategie mirate.

Riordino delle detrazioni fiscali

Il primo obiettivo è il riordino delle detrazioni fiscali, infatti ad oggi in Italia ci sono diverse misure che spesso generano confusione, ad esempio Superbonus, sismabonus, bonus barriere architettoniche, bonus ristrutturazione, ecobonus, tutti con percentuali di agevolazione fiscale diverse, oneri diversi e obiettivi differenti. Ciò crea una vera e propria giungla in cui è difficile muoversi.

Queste misure dovrebbero quindi essere sostituite da nuove agevolazioni che siano però mirate prevalentemente al patrimonio immobiliare più vecchio che ha maggiore urgenza di essere adeguato alle richieste dell’Unione Europea e alle famiglie che hanno maggiori difficoltà economiche e che di conseguenza possono avere seri problemi ad affrontare ristrutturazioni importanti.

Si ricorda che secondo le stime già fatte, per adeguare il patrimonio immobiliare italiano ci vogliono in media 60.000 euro per ogni edificio da ristrutturare, naturalmente gli importi possono essere molto più elevati in quelle strutture più vecchie, sulle quali non vi sono stati interventi edilizi da anni e che spesso appartengono proprio a persone in maggiori difficoltà economiche.

Case green, se non ristrutturate non si possono vendere e affittare

Le case green sono davvero un problema da risolvere, se la legge rimane così come la vorrebbe l’Europa. Questo perché non si potrebbero vendere e locare gli immobili.

Case green, la via verso l’efficienza energetica

Tutta l’Europa si sta muovendo verso l’efficienza energetica. Come ad esempio la decisione di vietare la circolazione, a partire dal 2035 in favore di auto elettriche o mezzi di trasporto che possa inquinare l’ambiente. Ma anche le decisioni sulla casa sono davvero importanti. Questo perché i potrebbero essere delle ripercussioni sul mercato immobiliare, le case che non rispettano la classe energetica richiesta non potranno essere vendute o locate.

Infatti nel testo di Bruxelles è molto chiaro il divieto di vendere o affittare gli immobili su cui non sono state apportate le modifiche di miglioramento energetico. Questo ha fatto riflettere i proprietari degli immobili che si trovano in difficoltà. Perché sembra un “ricatto” tutto europeo. Se non si ristrutturano gli immobili, questi potrebbero non essere messi sul mercato, quindi diventare un costo per il suo titolare.

Ed in un Paese, in cui la Banca D’Italia dichiara che la maggior parte del patrimonio lordo delle famiglie è costituito proprio dagli immobili, il rischio è uno: svalutazione collettiva delle abitazioni. A fronte di un aumento, soprattutto dei prezzi di acquisto delle case nuove o di recente costruzione.

Presto le case non si potranno più vendere e affittare

Le ripercussioni sul mercato immobiliare potrebbe essere davvero pesanti. Da una parte ci sono coloro che sono proprietari di casa, ancora da ristrutturare che vorrebbero vendere e non possono più. Quindi comunque per vendere dovrebbero apportare dei costi legati alle ristrutturazioni, che inevitabilmente vorrebbero recuperare sul prezzo di vendita. Ma dall’altro conto ci sono anche le banche che non saranno disposte a concedere mutui su case che non rispettano le indicazioni europee.

Questa fa si che oggi più che mai i bonus legati all’edilizia potrebbero essere fondamentali. In ogni caso qualsiasi strada si scelga è sempre opportuno farsi seguire da un professionista del settore. Ad esempio contare sul rifare il tetto, i bonus infissi e finestre, ecobonus, superbonus 90% possono dare un notevole aiuto.

Ad oggi però il patrimonio immobiliare italiano è composto principalmente da case che hanno una prestazione energetica di tipo G. Abitare in una casa a classe energetica G significa semplicemente vivere in un’abitazione ad elevato consumo energetico. Ciò avviene in quanto la struttura non aderisce ad alcun parametro di efficienza energetica e, conseguentemente, la bolletta del nucleo familiare che vi abita sarà sempre alta.

Superbonus 2023 per efficientamento energetico: il quadro attuale

Il Superbonus per l’efficientamento energetico è stato introdotto con il decreto legge 34 del 2020. Da quel momento ha subito molte modifiche tendenti, da un lato a dare un quadro uniforme della disciplina (vista la lacunosità di quella iniziale) e dall’altro ad evitare truffe. Attualmente la disciplina del Superbonus 2023 ha subito modifiche con la legge di bilancio 2023 e con il decreto Aiuti Quater. Ecco il quadro di insieme finale attualmente in vigore per le diverse tipologie di immobili.

Superbonus 2023 per immobili unifamiliari

La prima novità importante riguarda gli immobili unifamiliari, in base alle recenti modifiche in alcuni limitati casi potranno continuare ad usufruire del Superbonus 110%. La prima cosa da fare è individuare quali sono gli immobili unifamiliari, si tratta di: edifici unifamiliari e unità immobiliari funzionalmente indipendenti site in edifici plurifamiliari, cioè villette e appartamenti in palazzina aventi però ingresso autonomo.

In questo caso sarà possibile usufruire del Superbonus 110% per le spese sostenute fino al 31 marzo 2023, ma solo nel caso in cui al 30 settembre 2022 siano stati effettuati il 30% dei lavori (ricordiamo che nel 30% possono essere ricompresi anche lavori non rientranti nelle detrazioni).

Questa tipologia di immobile potrà inoltre usufruire del Superbonus 90% per i lavori eseguiti a partire dal 1° gennaio 2023.

Tali immobili potranno però usufruire delle detrazioni ora viste solo nel caso in cui il beneficiario ( titolare di un diritto di proprietà o diritto reale di godimento) abbia un reddito dichiarato inferiore a 15.000 euro, calcolati con il criterio del quoziente familiare e l’immobile sia adibito ad abitazione principale.

Superbonus 2023 per gli edifici condominiali

Il Superbonus 110% ha avuto conferma anche per gli edifici condominiali ma solo in limitati casi, cioè:

l’approvazione dei lavori da parte dell’assemblea condominiale sia intervenuta prima del 18 novembre 2022 (nel caso in cui la nomina dell’amministratore non sia obbligatoria, condomini fino ad 8 unità immobiliari, la data deve essere attestata in una dichiarazione sostitutiva resa dal condomino che ha presieduto l’assemblea in cui vi è stata la deliberazione);
Cila presentata entro il 31 dicembre 2022;
resta il Superbonus 110% anche nel caso in cui la deliberazione dell’assembloea sia intervenuta tra il 19 e il 24 novembre 2022 e con presentazione della Cila al 25 novembre 2022.

Escluse queste opzioni, per i lavori di efficientamento energetico effettuati dai condomini, si può ottenere il Superbonus 90%.

Il quadro per la cessione del credito

Ricordiamo, infine, che per quanto riguarda la cessione del credito continua ad essere possibile la cessione alle imprese costruttrici, ai fornitori e agli istituti di intermediazione finanziaria. Tali soggetti possono a loro volta effettuare altre due cessioni, ma solo in favore di soggetti “vigilati”, vale a dire banche e intermediari finanziari iscritti all’albo, società appartenenti a un gruppo bancario iscritto all’albo, imprese di assicurazione autorizzate a operare in Italia. Mentre alle banche e alle società appartenenti a un gruppo bancario è sempre consentita la cessione del credito a correntisti che non siano persone fisiche e quindi a società, professionisti e titolari di partita Iva.

Per chi ha un vecchio immobile è bene ricordare che questo è il momento giusto per una ristrutturazione con efficientamento energetico, infatti, nonostante la riduzione delle detrazioni fiscali spettanti, a breve, con l’entrata in vigore della direttiva UE sulle case green potrebbero essere costretti ad effettuare i lavori.

Direttiva case green: ecco chi dovrà ristrutturare casa nei prossimi anni

I cambiamenti climatici sono diventati una vera emergenza e la prima causa è l’inquinamento. Secondo le stime dell’Unione Europea un terzo delle emissioni inquinanti deriva dagli immobili e il 75% degli edifici è poco efficiente. Proprio per questo è in arrivo la direttiva case green dell’Unione Europea che prevede diverse tappe entro le quali si dovrà arrivare alle emissioni zero. Ecco cosa prevede la normativa.

Case green: ristrutturazione entro il 2030 per il 60% degli edifici

La nuova direttiva dell’Unione Europea sulle case green dovrebbe essere approvata il 24 gennaio 2023 dalla Commissione Energia, in seguito dovrebbe essere l’approvazione definitiva del Parlamento nel mese di marzo 2023. In base alle bozze circolanti dovrebbe prevedere un’importante stretta sulle case inquinanti che dovranno essere man mano eliminate anche attraverso lavori volti all’efficientamento energetico.

La direttiva prevede diversi obiettivi, in primo luogo entro il 2030 tutti gli edifici dovranno essere almeno in classe energetica E, hanno tali caratteristiche edifici costruiti dagli anno 80-90 in poi. Oggi in Italia il 60% degli edifici è in realtà in una classe energetica inferiore rispetto alla E, di conseguenza sarà necessario effettuare degli interventi che possano riequilibrare. Proprio per questo motivo molti sottolineano che se la direttiva UE sulle case green dovesse essere confermata, saranno necessari molti interventi di ristrutturazione che possano prevedere un cappotto termico interno o esterno, la sostituzione dei vecchi infissi, l’installazione di pannelli fotovoltaici o comunque altri interventi in grado di migliorare le prestazioni energetiche.

Questo non è l’unico obiettivo, infatti entro il 2033 si dovrà invece arrivare a edifici tutti in categoria almeno D, il consiglio quindi è effettuare direttamente lavori che possano portare a tale classe energetica.

Sanzioni previste

In base al piano attualmente in approvazione entro il 2040 o 2050 sarà necessario arrivare ad emissioni zero, un obiettivo davvero molto importante e non semplice da realizzare. Naturalmente i nuovi edifici dovranno essere già costruiti con criteri green.

Dalla bozza della direttiva sono state eliminate le sanzioni inizialmente previste in caso di mancato adeguamento, tra cui l’impossibilità di concedere l’immobile in locazione o effettuare compravendite, ma questo non vuol dire che non saranno applicate, infatti spetterà agli Stati Membri curare l’esecuzione della direttiva anche attraverso delle sanzioni volte a “punire” i proprietari di immobili residenziali che non dovessero adeguarsi alla direttiva.

Occorre sottolineare che l’effetto immediato dell’entrata in vigore della direttiva green sugli edifici a uso residenziale sarà la riduzione del valore degli immobili che non rispettano i requisiti.

Immobili esonerati dall’obbligo

Sono esonerati dall’applicazione della disposizione:

gli immobili di interesse storico, nella versione iniziale della bozza non era prevista questa possibilità, ma questo avrebbe messo in difficoltà soprattutto l’Italia in quanto ha un parco di edifici storici ampio e quindi si presentava il rischio di deturpare il panorama o comunque rovinare siti di interesse storico archeologico con l’uso di pannelli fotovoltaici oppure con coibentazioni. Tale esenzione riguarderà soltanto gli edifici il cui interesse storico è stato dichiarato, cioè dove è presente un vincolo;
Saranno inoltre esentate chiese ed edifici di culto, in questo caso senza particolari limitazioni o requisiti;
potranno essere esentate le seconde case a patto che siano abitate per meno di 4 mesi l’anno, ad esempio la casa in montagna o al mare;
L’ultima esenzione spetta alle case indipendenti di dimensioni inferiori a 50 metri quadri.

Ricordiamo che, anche se in misura limitata, è possibile ancora sfruttare il Superbonus al 90% per il recupero di due classi energetiche.